집값 하락 둔화, 매수 타이밍일까

한국부동산원이 조사한 "3월 전국주택가격 동향"에 따르면 에서, 수도권의 경우 하락폭이 점점 둔화되고 있습니다. 다만 일시적으로 실거주 위주로 하락이 방어가 되는 것일지, 상승의 시작일지는 미지수입니다. 오늘은 집값 하락의 원인부터 추가 규제 완화의 목소리까지 점검해 봤습니다.

 

1. 집값 하락 원인

집값이 가파르게 하락한 원인은 금리에 있습니다. 코로나 시대에 저금리로 돈을 풀어서, 무한한 유동성으로 인해 흘러넘치는 자본은, 자산 시장들로 유입되었고, 이는 곧 부동산 상승장을 맞이했습니다.

 

문재인 정부는 더 큰 폭등을 방지하고자 세금 강화 등의 부동산 규제들을 실시했지만, 이는 오히려 사람들의 매물들을 철회시키는 효과를 낳게 되고, 공급이 적어지자 가격이 다시 상승하고, 상승한 가격을 보며 수요는 더 많아지는 기이한 현상이 발생했습니다. 무한한 자본과 엇갈린 규제 대책으로 인해 유례없는 대상승기가 찾아왔던 것입니다.

 

 

하지만 이러한 상황은 2022년 미국에서 금리 상승을 통해 돈 풀기를 끝내면서 마무리되었습니다. 사람들이 대출을 내기엔 금리가 너무 높아졌고, 이에 수요가 줄어들자 자연스럽게 가격이 하락했습니다.

 

이에 대해 이번 정부는 오히려 이전에 실행했던 규제들을 하나씩 풀어나가기 시작했습니다. 1.3 대책이라고 불리는 정책은 강남 3구와 용산을 제외하고는 규제 지역을 전부 해제하고, 선례 없던 주담대인 특례보금자리론을 출시하기도 했습니다.

 

2. 집값 하락 둔화 시그널

 

1.3 대책 이후 수도권은 하락 둔화 시그널을 보이고 있습니다. 이 정책 이후 처음으로 실시된 청약 "영등포 자이 디그니티"의 경우 경쟁률 198.8:1을 보여줬고, 은평구 "센트레빌 아스테이움 시그니처"도 10:1을 보여줬습니다.

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또한 한국부동산원 3월 전국주택가격동향 조사에 따르면 주택종합 매매가격이 -0.78% 감소하여 전월 대비 하락폭이 축소한 것(-1.15%)으로 나타났습니다. 즉 아직 하락 추세에 있긴 하지만, 그 폭이 점점 줄어든다는 것입니다. 확실히 규제를 완화한 것과, 유례없는 주담대를 출시하여 실거주 수요를 살린 것이 특효였다고 생각합니다. 

 

 

 

 

3. 추가 규제 완화 가능성

하지만 수도권과는 달리 아직까지 지방 시장은 매수 심리가 얼어붙어 있습니다. 이로 인해 누리꾼들은 추가 규제 완화에 대해서 목소리를 내고 있습니다.

 

무엇보다 여전히 미분양 수치가 매우 큽니다. 2월에는 총 75000호가 미분양되어, 20년 평균값인 67000호를 뛰어넘었습니다. 가장 큰 문제는 과거의 금융 위기들과는 달리, 이번에는 대구와 같은 특정 지역에서 미분양이 발생되고 있다는 점입니다.

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이러한 현상이 지속되면 수도권과 지방 사이의 격차가 커질 수 있게 되고, 다시 도시 쏠림 현상이 발생하여 사회적인 문제들을 발생시킬 수도 있습니다.

 

이를 해결하기 위해 대한주택건설 협회는 규제 지역과 반대되는 개념인 "위축 지역 지정"을 정부에 요청하고 있다고 밝혔습니다.

 

위축지역에 속하게 되면 얻는 인센티브로는 "DSR 미적용", "청약 해당지역 우선순위 폐지", "취득세 감면", "미분양 주입 매매 시 양도세 5년 동안 면제"등을 내세웠습니다. 

 

 

아직까지 정부는 추가 규제 완화에 대한 입장을 밝히지 않았습니다. 규제지역을 해제하고 특례보금자리론을 출시한 지 얼마 되지 않았기에, 아직 조심하는 입장인 것 같습니다. 

 

실거주 위주의 매수 심리를 살리고, 주택 가격이 폭등하는 것을 방지하기 위해 정부도 최선을 다하고 있다고 생각이 듭니다. 이후로도 지속적으로 규제 상황이 있으면 업데이트하도록 하겠습니다.

 

 

 

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