NHF 10년 임대 조기 분양 절차 총 정리

하남 미사의 NHF 10년 공공 임대 조기 분양 절차가 시작되었습니다. 입주민들은 시세보다 70~80% 싸게 살 수 있다는 기대감을 가지고 있습니다. 오늘은 전세 사기 시리즈에 이어서 NHF 10년 공공임대에 대한 총정리를 진행했습니다.

 

 

1. NHF 공공임대 리츠란

NHF 공공임대 리츠는 LH와 정부에서 투자 회사를 임시로 설립한 뒤, 외부 투자자들로부터 투자금을 받아서 민간 자본으로 임대 주택을 건설하는 것을 말합니다.

 

즉, 국가 공인 기관인 LH 자금이 들어간 일반 임대주택과는 다르게, 외부에서 자본을 투입해 준 주주들이 있고, 주주들에게 수익을 안겨주는 게 최우선인 주택입니다.

 

 

2. 분양 시기와 가격

기본적으로 NHF는 모두 10년 공공 임대 주택의 형태를 띄고 있습니다. 10년 공공임대 주택이란, 10년 동안은 임대 (반 전세 형태)로 거주하다가, 이후에 분양 전환 절차를 거쳐서 희망자들에 한해서 분양 우선권을 주는 것입니다.

 

즉 쉽게 말하면, "10년 살아보고 아파트 살지 말지 결정해"입니다. 다만, 여기서 함정이 있는데 바로 분양가입니다. 일반적으로 새 아파트에 청약이 당첨되어서 들어갈 경우, 분양가 상한제로 인해 굉장히 저렴한 가격에 입주를 합니다. 그러나 NHF의 경우, 지어질 당시의 아파트 분양가가 아니라, "10년 뒤"의 감정가액 평균으로 분양가가 산정이 됩니다.

 

 

즉, 2023년에 NHF 10년 공공임대 아파트에 입주를 할 경우, 2032년까지는 반 전세 형태로 거주하다가, 2033년에 해당연도 시세로 아파트를 매입하는 것입니다. (2023년 가격이 아닙니다.)

 

그래서 지난 수도권 폭등장 때, 임대 아파트 주민들은 박탈감을 느낄 수 밖에 없었습니다. 내 옆 단지 아파트에 들어온 사람은 2~3억에 분양받아서 12억으로 가격이 올랐는데, 나는 이 아파트를 12억에 사야 될 처지에 놓였으니 상대적 박탈감을 많이 느낀 것입니다.

[공공임대논란①] “10년 살았던 아파트에서 쫓겨날 판”…주거차별 부추긴 ‘10년 공공임대’의

 

 

3. 조기 분양이란?

조기 분양은 이러한 상황 속에서 입주민들이 상대적 박탈감을 느끼지 않도록 구제하겠다는 목적으로 등장하게 됐습니다. 입주 후 5년이 지난 시점에서 분양을 받을 수 있는 권리를 선택하게 한 것입니다.

10년 공공임대 리츠 조기 분양전환 및 지원대책 국토부 승인

 

다만 가격 산정 방식은 동일합니다. 2023년에 입주할 경우, 2028년에 조기 분양이 진행될 자격이 갖춰지고, 조기 분양 절차가 성공적으로 진행되면 2028년 감정평가액의 평균으로 분양가가 산정이 됩니다.

 

 

4. 조기 분양 절차

조기 분양 절차는 1) 주주총회 2) 입주민 동의 3) 감정평가사 선정 4) 감정평가 5) 감정평가회 심의 6) 2차 감정 평가 순으로 진행됩니다.

 

아무래도 NHF 자체가 민간 자본이 투입되었기에, 조기 분양을 위해서는 조금 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 우선 NHF 주주총회에서 안건이 가결되어야 합니다.

 

조기 분양을 했을 때도 사업성이 괜찮은지, 내부적으로 검토한 후 LH에서는 임대 아파트 측에 통보를 합니다. "조기 분양을 원하면 입주민들 과반수 이상의 동의를 받아와"라고 말입니다.

 

입주민들의 동의가 이뤄지면 이후에는 LH가 시청에 직접 이를 전달하고, 조기 분양을 진행할 것이니 감정평가사를 선정해 달라고 전달합니다. 즉, 감정평가사는 해당 시에서 직접 선정을 합니다. 

 

감정 평가사 선정이 사실 가장 중요합니다. 해당 아파트의 가격을 결정짓는 사람들이기 때문입니다. 감정 평가는 보통 기준 아파트를 정하고, 이 아파트 대비 우수하거나 개선점이 필요한 점들을 찾아서 최종 가격을 선정합니다.

 

감정 평가가 완료된 후에는 "감정 평가 협회"의 승인을 받아야 합니다. 협회의 승인까지 받으면, 입주민들의 동의 여부에 따라서 2차 감평이 진행됩니다. 2차 감평이 진행될 경우 1차 감평의 결과는 무효가 됩니다.

 

5. 조기 분양 방식

위의 절차가 모두 완료가 되어서 분양가가 최종적으로 결정될 경우, 분양을 할지 말지에 대한 선택권이 1년 주어집니다. 이 기간 동안 두 가지를 선택할 수 있습니다.

 

1) 잔금 완납

일반 주택을 구매하는 것과 동일하게 분양가를 완납하는 것입니다. 즉, 본인 자본으로 납부를 하거나, 주택을 담보로 대출을 받아서 잔금을 다 납부하고 소유권을 LH로부터 본인 명의로 이전받는 것입니다.

 

2) 지원대책

자금을 마련하기 어려운 사람들을 위해 만들어진 대책입니다. 계약금을 납부한 뒤, 나머지 잔금에 대해서는 NHF자본으로 납부한 뒤, 이에 대해 입주민이 할부로 갚아나가는 것입니다. 

공공임대리츠, 조기 분양전환 확정···임차인 시름 덜었다 - 서울파이낸스

 

즉, 10억에 아파트 가격이 결정되고, 총 2억의 계약금이 필요할 경우, 8억 원에 대한 할부를 매년 납부하는 것입니다. 이때 이자는 LH에서 자체적으로 적용하며, 잔금을 전부 납부할 때까지 소유권은 LH에 있게 됩니다.

 

 

지원대책을 선택할 경우 남의 자본으로 거주하는 것이기에 무주택을 유지해야 하고, 남의 집이기에 집을 매매할 수 없습니다.

 

개인마다 속한 상황이 다르겠지만 조기 분양의 경우 웬만해선 잔금 완납을 선택하는 것이 좋을 것 같습니다. 물론, 지원대책의 금리는 시중 은행의 대출 금리와 달라서, 잘 지켜본 뒤 선택해야 될 것 같습니다.

 

 

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