전세 사기 대처 방법 총 정리 (2) - 깡통 전세, 신탁 사기

깡통 전세는 오피스텔의 경우는 공시가를 살펴봄으로써 잘 피할 수 있지만 빌라의 경우는 좀 더 복잡합니다. 전세임대차 계약서 등을 요구하는 것이 좋습니다. 오늘은 깡통 전세와 신탁 사기란 무엇이고, 방지법과, 참고하면 좋은 영상을 첨부했습니다. 

 

전세 사기 대처 방법 총 정리 (1) - 이중 계약과 중복 계약 방지 법

 

 

1. 깡통 전세

1) 깡통전세란

깡통 전세 링크 란 매매가보다 전세가가 비싸거나, 매매가의 대부분을 전세가가 차지하는 경우를 말합니다. 보통 매매가의 70~80% 이상이면 깡통이라고 얘기합니다.

 

특히 빌라의 경우 시세 파악이 어려워서 깡통 전세 유무를 파악하기 힘들어서 악용되는 부분이 많습니다. 건물 내의 세입자 전체를 전세로 받게 되면, 나 혼자서는 깡통 전세에 해당이 안되지만 다른 세입자들까지 합치면 매매가보다 전세가의 합이 더 비싼 경우가 많은 케이스도 있습니다. 

 

예를 들어서 한 건물의 시세가 1억이라고 할 때, 세입자 9명을 들여서 각각 1500만원씩 전세를 맞추면, 개인의 입장에서 봤을 때는 전세가율이 15%밖에 되지 않아서 깡통전세가 아닌 것 같지만, 다른 세입자들까지 합하면 135%로 깡통이 됩니다.

 

2) 깡통전세 방지법

우선 오피스텔이나 아파트를 거주하는 경우라면 매매가와 전세가의 차이를 꼭 확인해야 합니다. 또한 그 동네가 꾸준히 수요가 받쳐주는 것인지를 확인하는 것도 중요합니다. 이를 확인하기 위해서는 전세가 추이를 살펴보고, 전세가가 하락하는 시기와 그 기간, 폭을 확인하면 좋습니다. 전세가가 매매가의 80%이하인 집을 선택하는 것입니다. 

 

또한 이 집이 경매로 넘어갔을 경우, 나의 전세 보증금을 지키기 위한 준비를 (=대항력) 하는 것이 필수입니다. 이사를 한 당일 꼭 동사무소를 방문하여 전입신고를 마치고, 법원 사이트에서 확정일자까지 받아놓길 바랍니다. 

 

빌라의 경우 조금 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 계약 전에, 건물 내에 전세가 총 몇 세대가 있는지 물어보고, 전체 임대차 계약서나 전입세대 열람내역서를 요구하길 바랍니다. 

 

 

2. 신탁 사기

1) 신탁 사기란 

신탁 사기를 알기 위해선 먼저 신탁이 무엇인지 알아야 합니다. 신탁이란 내가 집을 지을 돈이 없어서, 기관들을 통해 돈을 빌려서 건물을 지은 것을 말합니다.

 

집주인 돈이 아닌 기관 돈이 들어갔기에, 당연히 그 건물에 대한 우선순위는 기관이 가지고 있으며, 이 건물과 임대차 계약을 맺을 때도 반드시 기관의 동의를 얻어야 합니다.

 

그래서 신탁 회사를 거치지 않은 계약은 법적으로 효력이 없고, 임대차 보호법도 적용이 되지 않습니다. 바로 이 점을 악용한 것이 신탁 사기입니다.

 

즉, 기관의 동의를 얻지 않고, 집주인이 본인 마음대로 세입자들과 임대차 계약서를 작성한 뒤, 그 돈을 들고 도망가는 형식입니다. 

 

 

 

2) 신탁 사기 방지 법

무조건 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본을 발부 받는 방법은 이전 포스팅에서 다루었습니다. 그 절차대로 따라했다면, "갑구"에 신탁 등기가 있는지 확인하면 됩니다. 

 

 

무조건 신탁이 없는 곳으로 계약을 하는 것이 안전합니다. 아무리 집주인이 겉으로는 믿음직스러운 사람이라고 해도, 언제 어떻게 될지 모르니까요...

 

오늘은 깡통 전세와 신탁 사기 방지법에 대해 알아봤습니다. 추후 깡통 방지를 위해 매매/전세 수요를 알아보는 방법과 그 추이를 파악하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

함께 보면 좋은 글

SH 역세권 청년 주택 나도 가능할까? 신청 방법 총 정리

SH 역세권 청년 주택 나도 가능할까? 신청 방법 총 정리